การขายฝาก เป็นการนำทรัพย์สินไปเป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน การขายฝากจึงมีความคล้ายคลึงกับเรื่องจำนอง คือผู้ขายฝากต้องการเงิน จึงนำทรัพย์สินไปฝากไว้กับผู้ซื้อฝาก และเมื่อถึงเวลาการไถ่คืนหากผู้ขายฝากไม่มีเงินมาไถ่คืนทรัพย์สิน ก็จะหมดสิทธิ์ไถ่คืนทันที
ดร.อรัชมน พิเชฐวรกุล
คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์
กฎหมายขายฝากฉบับใหม่มีผลตั้งแต่ 17 เมษายน 2562 ทำให้ “การขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรและที่อยู่อาศัย” กลายมา เป็นธุรกรรมที่ถูกควบคุมเข้มงวด โดยคุ้มครองและให้สิทธิกับฝั่งผู้ขายฝากอย่างมาก ในขณะที่ผู้รับซื้อฝากต้องกลายเป็นฝ่ายเสียประโยชน์
สรุปประเด็นกฎหมายใหม่ดังนี้
- สัญญาต้องถูกตรวจสอบจากเจ้าหน้าที่ก่อน กฎหมายระบุให้การทำสัญญาขายฝากและการแก้ไขข้อตกลงทุกครั้งต้องระบุรายละเอียดครบถ้วน และต้องถูกตรวจสอบโดยเจ้าหน้าที่ที่ดินก่อนจึงจะสามารถจดทะเบียนได้
- ห้ามทำสัญญาขายฝากต่ำกว่า 1 ปี กำหนดเวลาไถ่ถอนต้องมีระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี สูงสุดไม่เกิน 10 ปี (ของเดิมนิยมทำสัญญากันเพียง 3-4 เดือน แล้วค่อยทำใหม่เป็นคราวๆ ไป) ภาครัฐให้เหตุผลว่าที่ต้องกำหนดเช่นนี้เพื่อให้สอดคล้องกับระยะเวลาเก็บเกี่ยวพืชผลการเกษตรที่ใช้ระยะเวลาประมาณ 1 ปี
- สินไถ่รวมดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 15% ต่อปี เจ้าหนี้จะแอบไปทำสัญญาต่างหากให้ลูกหนี้เสียค่าธรรมเนียมโน่น เสียค่าใช้จ่ายนี่ เพื่อให้ดอกเบี้ยรวมกันเกิน 15% ไม่ได้ จะเป็นผลให้ดอกเบี้ยทั้งหมดเป็นโมฆะทันที ไม่ใช่เป็นโมฆะเฉพาะส่วนที่เรียกเกินอัตรา
- เจ้าหนี้ต้องแจ้งวันไถ่ถอนและจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือก่อนกำหนดไถ่ถอน 3-6 เดือน ถ้าไม่ยอมแจ้งก็จะถูกลงโทษ โดยให้ถือว่ากำหนดไถ่ถอนหรือกำหนดชำระหนี้คืนขยายออกไปอีก 6 เดือนโดยอัตโนมัติ
- เลือกไถ่คืนที่ไหนก็ได้ ลูกหนี้มีสิทธินำสินไถ่ไปวางที่สำนักงานที่ดินจังหวัดใดก็ได้ ไม่จำเป็นต้องเป็นสำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝาก หรือจะวางสินไถ่ไว้ที่สำนักงานทรัพย์จังหวัดเหมือนเดิม
- ไถ่คืนล่วงหน้าได้และได้ลดดอก ให้สิทธิลูกหนี้ผู้ขายฝากนำสินไถ่มาชำระหนี้ล่วงหน้าก่อนถึงวันกำหนดไถ่ถอนได้ โดยได้สิทธิลดต้นลดดอก ฝ่ายเจ้าหนี้หรือผู้ซื้อฝากจะคิดว่าปรับได้คล้ายๆ กับธนาคาร เป็นค่าเสียโอกาสที่จะได้ดอกเบี้ย แต่ค่าปรับต้องไม่เกิน 2% ของเงินต้น คิดจากวันที่ชำระก่อนกำหนดจนถึงวันครบกำหนดไถ่
- ลูกหนี้มีสิทธิใช้ที่ดินต่อไปโดยไม่มีค่าใช้จ่าย และดอกผลทรัพย์สินระหว่างการขายฝากตกเป็นของผู้ขายฝาก โดยหลังขายฝากที่ดินไปแล้ว ลูกหนี้ผู้ขายฝากยังสามารถใช้ที่ดินทำเกษตรกรรมและเป็นที่อยู่อาศัยต่อไปได้ โดยไม่ต้องแบ่งรายได้หรือจ่ายค่าเช่าให้แก่เจ้าหนี้ ในวันจดทะเบียนขายฝาก ลูกหนี้ให้ผู้อื่นเช่าที่ดินอยู่ก็ให้สัญญาเช่ายังมีผลต่อไปสมบูรณ์ โดยให้ค่าเช่าตกเป็นของลูกหนี้ผู้ขายฝาก แต่ถ้าจดทะเบียนขายฝากไปแล้วลูกหนี้เพิ่งจะนำที่ดินออกให้คนอื่นเช่าทำเกษตรกรรมหรือเป็นที่อยู่อาศัยก็สามารถทำได้เช่นกัน แต่ให้ตกลงกันเองระหว่างลูกหนี้และเจ้าหนี้ว่าใครจะเป็นผู้รับค่าเช่า
“ถ้าเจ้าหนี้ผู้รับซื้อฝากเป็นผู้ได้ค่าเช่าก็ให้นำค่าเช่านั้นไปหักออกจากสินไถ่ ทำให้ลูกหนี้ได้ประโยชน์ทั้งขึ้นทั้งล่อง มีข้อแม้เพียงนิดเดียวว่าลูกหนี้จะนำที่ดินให้ผู้อื่นเช่าทำพานิชยกรรมไม่ได้”
กรณีไม่ไถ่ถอนลูกหนี้ยังมีสิทธิในผลิตผลต่ออีก 6 เดือน แม้มีข้อกำหนดว่ากรณีไม่มาไถ่คืนผู้ขายฝากจะต้องส่งมอบที่ดินให้กับผู้ซื้อฝากตามสภาพที่เป็นอยู่เวลานั้น โดยปลอดสิทธิใดๆ ที่ผู้ขายฝากก่อให้เกิดขึ้นในระหว่างการขายฝาก แต่ยังกำหนดให้ผู้ขายฝากมีสิทธิในผลิตผลเกษตรกรรมที่ไม่ได้มีลักษณะเป็นส่วนควบของที่ดิน ทั้งนี้ผู้ฝากซื้อจะต้องยินยอมให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ผลิตผลการเกษตรเข้าไปในที่ดิน เพื่อเก็บหรือขนย้ายภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดเวลาไถ่ถอน
ให้ยกคดีขายฝากที่ดินถือเป็นคดีผู้บริโภค กรณีเกิดปัญหาระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากขึ้น ให้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเป็นโจทก์ฟ้องคดีแบบกลุ่มกับเจ้าหนี้ได้ด้วย
กฎหมายบังคับใช้ครอบคลุมถึงสัญญาซื้อขายอื่นๆ ที่คล้ายคลึงกันด้วย สัญญาซื้อขายที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยที่มีเงื่อนไขในทำนองเดียวกันให้ถือว่าเป็นสัญญาขายฝากตามกฎหมายใหม่นี้
